Con la circolare n. 6/2012, l’Agenzia del Territorio per armonizzare il comportamento dei vari Uffici provinciali e per supportare i liberi professionisti incaricati dalla proprietà di produrre gli atti di aggiornamento catastali (DOCFA) ha standardizzato le modalità di apprezzamento del deperimento per vetustà degli immobili sia con riguardo alle unità immobiliari costruite prima del biennio economico 1988-89 ed espresso nuovi concetti per alcuni casi di componenti immobiliari a rapido deperimento, ancorchè costruite dopo il suddetto biennio economico.
Costatando, che gli immobili oggetto di stima hanno, di frequente, componenti edilizie ed impiantistiche caratterizzate da periodi di vita utile differenti, a volte anche in maniera significativa, e talvolta perfino paragonabili con quello (decennale) di prevista vigenza degli estimi e che applicando il medesimo saggio di fruttuosità (univocamente come dall'orientamento ormai consolidato della giurisprudenza) si può pervenire ad attribuire ad unità immobiliari aventi una così diversa natura tra loro , uguali costi di riproduzione (e quindi uguali rendite), facendo venire meno I'obiettivo della perequazione tipico dell'ordinamento catastale.
In particolare è stato specificato: “la previsione normativa di costanza della rendita catastale nel periodo infracensuario (lasso di tempo compreso tra una revisione degli estimi e la successiva, previsto in dieci anni dall'art. 37, comma 2, del Testo Unico, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917) deve trovare una adeguata considerazione nel giudizio di stima, atteso il deprezzamento dei beni che si realizza in tale periodo temporale.
AI riguardo, si osserva che per Ie componenti caratterizzate da un rapido degrado (e il caso di talune tipologie di impianti) tale deprezzamento risulta di entità non trascurabile e pertanto da considerare, ai fini perequativi, attraverso I'assunzione di un costo medio infracensuario (ridotto rispetto al costo a nuovo), da ritenere costante durante il periodo di vigenza ordinaria degli estimi.”
E ancora: “Si consideri, infine, che I'ulteriore correzione al deprezzamento, che il legislatore aveva a suo tempo affidato alla calibrazione del saggi di fruttuosità (cfr. il paragrafo successivo), che avrebbe permesso di ponderare il rischio dell'investimento immobiliare in funzione anche della sua durata, è oggi impedito dalla "cristallizzazione" degli stessi, secondo il recente orientamento, ormai consolidato, della giurisprudenza.
Con riferimento e a supporto del concetti sopra esposti, nell'Allegato tecnico III sono riportate Ie linee metodologiche ed operative per la determinazione del coefficiente di deprezzamento (D).”
Ciò premesso, oltre ad opportuni chiarimenti concettuali, nell’allegato III alla circolare n. 6/2012, sono state riportate due tabelle.
La tabella n. 1, seguente indica il valore del coefficiente di deprezzamento D (espresso in termini percentuali del costo a nuovo) in funzione del rapporto vita effettiva/vita utile (VTE / VTU = Age Life Ratio ) e del valore residua ( VR ) della componente al termine del proprio ciclo di vita utile (il coefficiente di deprezzamento relativo a valorizzazioni dei parametri diversi da quelli sotto riportati può essere dedotto come media dei dati espressi in corrispondenza delle condizioni più prossime a quelle in esame).
[Omissis]
Tale tabella si applica in generale per le unità immobiliari realizzate prima del biennio di riferimento degli estimi (salvo la casistica particolare in appresso specificata).
La tabella contiene quattro righe di dati rispettivamente ad ipotesi di valore residuo al momento della sostituzione dell’immobile o componente o gruppo di componenti impiantistiche, pari rispettivamente a 0%, 10%, 20% e 30% del costo a nuovo.
In relazione alla natura della componente immobiliare, va individuato il probabile valore residuo e quindi quale riga di dati utilizzare.
Sulla seconda riga della tabella è riportata la frazione di vita effettiva della componente rispetto alla vita utile complessiva media. Cioè il rapporto vita effettiva / vita utile (VTE / VTU = Age Life Ratio ).
Ad esempio, se abbiamo una componente che ha 10 anni di vita effettiva e 40 anni di vita utile, il suddetto rapporto è pari a 10/40 =0,25. Supponiamo che il valore residuo sia zero.
A tale componente, ai fini della stima catastale si applica il coefficiente che esprime il suo valore residuo da rilevare in corrispondenza della colonna 0,25.
Poichè la tabella riporta solo la colonna 0,20 e 0,30 il dato relativo al rapporto del caso in studio: 0,25 si rileva con interpolazione lineare. Nel caso in esame è intuitivamente pari alla media dei valori riportati per 0,20 e 0,30 e quindi il valore residuo è pari a (80% +70%)/2 = 75%.
In linea generale la formula da utilizzare è la seguente:
[Omissis]
dove:
Dx coefficiente relativo alla Age Life Ratiox
D1 coefficiente più elevato
D2 coefficiente a seguire
Δ differenziale
Nel caso di una componente che ha 11 anni di vita effettiva e 40 anni di vita utile, il suddetto rapporto è pari a 11/40 =0,275 Age Life Ratio, la suddetta formula fornisce:
[Omissis]
La circolare evidenzia altresì che:
- la tabella suddetta non espone coefficienti di valori residui inferiori al 50% considerato che Ie capacità produttive dell'unità immobiliare vengono costantemente garantite dagli interventi manutentivi e di reintegrazione da parte del capitalista ordinario.
- nell'evenienza di impossibilità a definire la vita utile di una componente di costo con ragionevole approssimazione, componenti può considerarsi, in prima approssimazione, compresa tra 60 e 100 anni per Ie componenti strutturali (in relazione alla tipologia costruttiva) e 15 e 30 anni per gli impianti, in relazione al diverse grado di specializzazione e complessità (più o meno rapida obsolescenza tecnica e funzionale). Per quanto già rappresentato circa la grande eterogeneità dei beni oggetto di stima, tali valori costituiscono un riferimento puramente indicativo, potendosi riscontrare nella reaItà dei casi valori anche notevolmente differenti.
La Tabella n. 2 riportata, con riferimento a quelle componenti caratterizzate da un rapido degrado, il valore medio infracensuario (espresso in termini percentuali rispetto al valore a nuovo), al variare della vita utile e del valore residuo.
[Omissis]
Tale tabella si applica alle unità immobiliari o meglio alle sue componenti realizzate dopo I'epoca censuaria (biennio 1988-89), e rappresenta il costo di ricostruzione residuo da assumere come riferimento per la determinazione della rendita catastale.
Il primo rigo riporta la vita utile per le componenti a vita breve per le quali va calcolato il deprezzamento nel periodo infracensuario, secondo livelli variabili da 0 a 30 anni con intervalli di 5 anni.
In tali casi la componente impiantistica nuova concorre nel calcolo della rendita catastale non con il suo valore a nuovo ma con un deprezzamento, secondo il coefficiente riportato nella tabella.
A titolo di esempio per una componente impiantistica che ha una vita utile di 20 anni e valore residuo nullo a fine ciclo si assume il valore 75% anzichè il costo a nuovo, che rappresenta pertanto il valore medio della componente nel periodo di vigenza degli estimi catastali.
Il coefficiente si rileva in corrispondenza della colonna vita utile 20 anni e rigo valore residuo a fine ciclo 0.
La circolare ha altresì cura di evidenziare che “Tale riduzione del costo "a nuovo" deve, coerentemente, essere presa in considerazione anche per quelle componenti impiantistiche realizzate prima dell'epoca censuaria di riferimento. AI riguardo, al fine di contenere I'entità del deprezzamento complessivo entro il limite precedentemente richiamato (media tra il valore iniziale e quello residuo al termine del ciclo di vita utile), per tali componenti impiantistiche è sufficiente assumere come riferimento per la determinazione della rendita catastale il costo "a nuovo" deprezzato secondo i coefficienti esposti nella Tabella n. 1, avendo cura, solo in tali circostanze, di incrementare la vita effettiva di 5 anni, corrispondenti alla metà del periodo di vigenza ordinaria degli estimi (VTE * = VTE + 5 ).”
........... In linea generaIe, tale deprezzamento è computato per tutte quelle componenti caratterizzate da vita utile inferiore ai 25-30 anni (limite innalzabile fino ad un massimo di 40 anni laddove la componente impiantistica abbia un peso economico, rispetto al complesso delle opere stimate, superiore al 70%).”
Di fatto tale ultima limitazione è giustificata dall’entità minimale del deprezzamento conseguente a soli 5 anni rispetto ad una vita utile notevolmente superiore.