Osservatorio dei Valori Agricoli
Presentazione
Obiettivi ed attività
Funzione dell'Osservatorio e utilizzo corretto dei valori
Processo di elaborazione dei valori
Ambito territoriale e qualità colturali valorizzate
Oggetto di valorizzazione: il merito agricolo ordinario
Incidenza dei soprassuoli
Calcolo del valore puntuale
L'accreditamento dei valori OVA
Accesso ai valori OVA
Presentazione
Nel 2011 la casa editrice EXEO (www.exeo.it), specializzata in pubblicazioni professionali rivolte a pubbliche amministrazioni e professionisti (www.esproprionline.it, www.urbium.it, www.patrimoniopubblico.it, www.territorio.it), ha costituito l’Osservatorio dei Valori Agricoli, il cui ambizioso progetto è stato presentato dall'ing. Massimo Curatolo, in occasione del convegno nazionale del 27 settembre 2011 «La nuova indennità di esproprio per le aree agricole e inedificabili: cosa succede dopo la dichiarazione di incostituzionalità dei valori agricoli medi», organizzato da Esproprionline.
La ragione storica della costituzione dell'Osservatorio è stata infatti la dichiarazione di incostituzionalità dei V.A.M. ad opera della sentenza della Corte Costituzionale 181/2011, che ha aperto un grande vuoto per progettisti di opere pubbliche ed autorità esproprianti, che si è inteso colmare fornendo un ausilio parametrico coerente con il nuovo contesto giuridico, obiettivo, questo, conseguito attraverso un'attività estremamente complessa e impegnativa, data la vastità e articolazione dei dati.
L'Osservatorio è diretto dall’ing. Antonio Iovine, ex dirigente dell'Agenzia del Territorio, esperto di fama nazionale in estimo immobiliare, autore di numerose pubblicazioni a carattere professionale, direttore tecnico per la parte catastale della rivista www.urbium.it.
Nell'intervista sopra riportata, rilasciata a margine dei lavori di un seminario sull'indennità di esproprio a Padova il 15 aprile 2019, l'ing. Iovine spiega com'è nato e come funziona l'OVA. L'ingegnere illustra anche l'algoritmo per il calcolo online del valore puntuale.
L'Osservatorio si avvale di un Comitato scientifico così composto (in ordine alfabetico di cognome).
Ing. Giovanni Griffa
libero professionista
È stato dirigente dell’Agenzia del territorio, tra l’altro direttore degli uffici provinciali di Asti ed Alessandria, direttore degli uffici regionali della Liguria , del Piemonte e della Valle d’Aosta. Oltre a svolgere numerosi incarichi presso l’Amministrazione Finanziaria, è stato più volte componente della Commissione Provinciale Espropri. Ha svolto incarichi professionali di consulenza estimale e tecnica presso diversi Enti Pubblici. È Consulente Tecnico d’Ufficio presso il Tribunale di Asti dal 1990.
Ing. Antonio Iovine
libero professionista
Consulente in materia di catasto ed estimo, direttore scientifico rivista informatica www.catastonline.it. È stato dirigente dell’Agenzia del territorio, responsabile dell’Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale. Autore/coautore di vari testi in materia di catasto, topografia ed estimo, ha svolto numerosi incarichi di docenza per conto della Scuola Superiore dell’Economia e delle Finanze e di altre strutture pubbliche o private tra cui, Scuola delle Autonomie locali, Consiel, Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione di Verona. Ha sviluppato molteplici stime a titolo professionale e per l’Ente ove ha prestato la sua attività lavorativa.
Arch. Giovanni Malara
libero professionista
Presidente del Coordinamento Nazionale Commissioni Provinciali Espropri (www.cncpe.it), già Presidente della Commissione Provinciale Espropri di Reggio Calabria. Consulente accreditato presso la Regione Calabria quale esperto in materia di stima dei beni immobili di proprietà regionale. Consulente in materia patrimoniale per Enel, Anas, RFI. Ha svolto diversi incarichi di docenza per conto dell’Istituto Tecnico Superiore per l’efficentamento energetico di Reggio Calabria, e numerosi corsi in materia di estimo, urbanistica e catasto presso Isfoter.
Dott. Alessandro Rinaldi
dirigente Studi e Ricerche presso CAMCOM
Laureato in Scienze statistiche, socio ordinario della Società Italiana di Statistica, è dirigente dell’Area studi e ricerche di CamCom Universitas Mercatorum S.C.r.l., agenzia del Sistema camerale italiano. La sua esperienza riguarda in particolare la progettazione, realizzazione e gestione di attività di ricerca socio-economica. I suoi temi di studio riguardano in particolare l’informazione statistica territoriale, argomento rispetto al quale è autore di numerosi testi e articoli per giornali, riviste specialistiche, volumi e pubblicazioni scientifiche. Svolge attività di docenza presso Università, nell’ambito di master post-universitari e presso Scuole di alta formazione. È Direttore della Rivista di Economia e Statistica del Territorio, edita da Franco Angeli.
Ing. Rodolfo Scheveger
libero professionista
Specializzato in catasto ed estimo, è stato dirigente dell’Agenzia del Territorio, responsabile di vari Uffici Provinciali quali Livorno, Lucca e Massa e, nell’ultimo decennio, dell’Ufficio Provinciale di Pisa. In tale ambito ha svolto numerosi incarichi estimali di notevole complessità e delicatezza oltre ad aver partecipato al progetto di revisione degli estimi del Catasto dei Terreni. Inoltre ha svolto alcuni incarichi di docenza di estimo per conto del Collegio dei Geometri di Pisa.
Ing. Gianni Torlai
libero professionista
Specializzato in estimo e contenzioso legale, ha svolto numerosi incarichi ricevuti dal Tribunale, da Enti pubblici, da banche e da privati. Iscritto all’Albo Consulenti Tecnici del Tribunale di Modena al n. 170 – anno 1989; ha partecipato alla definizione del codice deontologico delle Valutazioni Immobiliari - approvato dal Consiglio dell'Ordine Ingegneri di Modena nella seduta del 18/01/2008. È mediatore ai sensi del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 ed iscritto alla Camera di Conciliazione – Organismo Interprofessionale Tecnico della Provincia di Modena. Ha svolto docenze ed ha pubblicato articoli in materia d’estimo.
L'OVA è aperto a collaborazioni esterne di professionisti, studiosi ed esperti, e sono graditi e presi in debita considerazione feedback, suggerimenti costruttivi e candidature all'attività di rilevazione (ova@territorio.it).
Obiettivi ed attività
L’Osservatorio dei Valori Agricoli si propone:
- la validazione di modelli e tecniche di valutazione dei terreni e soprassuoli;
- l'elaborazione di analisi e studi (cfr. RAPPORTI STATISTICI ANNUALI). - la promozione del dibattito e della divulgazione scientifici.
L'Osservatorio tiene monitorati i valori agricoli dell'intero territorio nazionale; i valori esposti sono realizzati sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati dall’universo dei beni.
Alle operazioni di rilevazione partecipano esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è effettuata una verifica formale dei dati rilevati, sotto il coordinamento dell’ing. Antonio Iovine.
Funzione dell'Osservatorio e utilizzo corretto dei valori
La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto si tratta di attribuire un valore di mercato ad un determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla disciplina dell’estimo. Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono offerti sul mercato locale.
Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della stima. Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari, dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in una recente compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della stima).
Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o minore peso, incidere sul valore degli stessi.
Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili (urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo numero resta comunque sempre abbastanza elevato.
È viva l’esigenza di un Osservatorio di valori immobiliari dei beni di natura agricola, per le seguenti ragioni:
- la carenza di informazioni economiche per tali tipi di beni;
- la confusione nell’individuazione del corretto valore per la molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per specifiche funzionalità;
- la necessità di sviluppare e approfondire una cultura professionale per la valutazione di tali beni, supportando le relative operazioni di stima, sia di interesse privato che pubblico;
- disporre di uno strumento per una valutazione automatica del valore dei terreni agricoli, a partire da informazioni oggettive delle loro caratteristiche tecniche, rilevate secondo una predefinita codifica.
Un osservatorio di valori immobiliari è pertanto uno strumento che si prefigge di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti pubblici.
La funzione meramente ausiliaria e strumentale dei valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo, comporta che tali valori non possono in alcun caso sostituirsi ad una vera e propria "stima", nella quale è imprescindibile una adeguata ispezione delle peculiari caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene da valutare, impossibili da cogliere in valori parametrici.
In conclusione, i valori dell'OVA devono essere utilizzati come semplice elemento indicativo all'interno di un corretto e completo procedimento estimativo, nel quale sia effettuata un’accurata ispezione del fondo, una attenta indagine dei caratteri locali della zona in cui il bene è ubicato e una ricerca di appropriati comparables: solo in tal modo viene a formarsi la consulenza idonea a rappresentare e a descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da attribuire.
Processo di elaborazione dei valori
L’Osservatorio, per accelerare il processo di costituzione, è stato realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche per estrapolarli rispetto all’universo dei beni agricoli, da parte di professionisti qualificati operanti sul territorio. I valori vengono confrontati con i feed-back che provengono dai loro utilizzatori.
In una seconda fase, l’Osservatorio assumerà, progressivamente, natura scientifica fondato su dati puntuali, specificatamente desunti dalla comparazione con le risultanze formali degli atti traslativi ed elaborati con metodologie statistico-matematiche. Si tratta peraltro di un processo parzialmente già in atto, mediante una crescente elaborazione di atti.
Si è stabilita la suddetta progressione metodologica anche in considerazione del fatto (che rappresenta una peculiarità prettamente italiana) che il mercato dei terreni agricoli ha risentito, per molti anni, dei criteri di valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati negli atti traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di mercato. Ebbene, solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni più veritiere, ma il mercato "ufficiale", cioè desumibile dai valori esposti nelle negoziazioni, risulta ancora poco trasparente (anche per i diffusissimi scambi interfamiliari in ambito agricolo) e comunque non produce ancora quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.
Per le suddette ragioni si è pertanto ritenuto che l'elaborazione empirica sulla base di expertise degli operatori possa rivelarsi ancora oggi maggiormente rappresentativa della effettiva realtà economica rispetto a rigide comparazioni formali, pur nella consapevolezza che queste ultime sono verosimilmente destinate a divenire prevalenti e, in prospettiva, a costituire gli esclusivi punti di riferimento dell'Osservatorio.
I valori riportati sono in euro ed unitari per ettaro, e sono espressi in un range massimo e minimo.
Esempio di valorizzazioni:Seminativo Val max 62.500 Val min 40.000 Orto Val max 76.000 Val min 46.000 Frutteto Val max 73.000 Val min 45.000 Vigneto Val max 75.000 Val min 49.000 Uliveto Val max 42.000 Val min 18.000 Bosco alto fusto Val max 30.000 Val min 17.000
Ambito territoriale e qualità colturali valorizzate
L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio è quello comunale. Si è ritenuto di non rischiare di compromettere la concretezza dei valori facendo riferimento ad ambiti territoriali - di fatto - poco omogenei come le regioni agrarie a cui sono agganciati i Valori Agricoli Medi dichiarati incostituzionali (proprio per la loro astrattezza rispetto ai valori di mercato).
Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.
Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione, ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto e più vicine alla attuale realtà agricola (anche se non ovunque), e sono aggregate in regioni agrarie.
Si è ritenuto pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, che sono state tuttavia ulteriormente ancorate alla realtà di mercato mediante accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati quando il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano sufficientemente omogenei.
Oggetto di valorizzazione: il merito agricolo ordinario
È necessario esplicitare una definizione inequivocabile di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità dell’Osservatorio.
Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo abitativo o non abitativo, in base alle previsioni dello strumento urbanistico vigente.
Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo: non si terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la vicinanza a centri abitati ovvero di ubicazioni in zone di esposizione panoramica su rilevanti paesaggi naturalistici, cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività agricola.
Tale scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre offrire un valore di base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla finalità precipua della stima.
I valori sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi ordinari, significando che possono essere presenti fondi singolari il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.
Varie problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi agricoli, in particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre a ciò, possono essere presenti molte altre condizioni particolari incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche, pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.
Incidenza dei soprassuoli
Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di trasferimenti di terreni agricoli (opportunamente resa omogenea al contesto), concerne il fatto che i valori agricoli sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni rurali presenti.
Per cui, in caso di presenza di costruzioni rurali, nella stima puntuale, se ne dovrà ovviamente tenere conto a latere, unitamente alle altre caratteristiche specifiche del singolo immobile (ad es.: conduzione dei fondi, opere di sistemazione, scolo e bonifica, vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche, pesi, ecc.). La disciplina dell’estimo detta in ogni caso le modalità operative per armonizzare le due tipologie di valori onde consentire l’uso dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.
Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre: soprassuolo con un’età inferiore ad un terzo del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi del ciclo vegetativo; soprassuolo ha un’età superiore a due terzi del ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in cui si può eseguire il taglio.
Calcolo del valore puntuale
Come ulteriore strumento di ausilio sono state sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono stati definiti particolari coefficienti che mettono in relazione le principali caratteristiche tecniche dei terreni agricoli (fertilità, giacitura, accesso, forma, ubicazione, ampiezza) con il valore di mercato. Tale strumento, note le suddette caratteristiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il più probabile valore di mercato del terreno medesimo mediante un apposito algoritmo operante nell’ambito dell’intervallo minimo-massimo dei valori OVA.
Rimane ferma la necessità di utilizzare il risultato dell'algoritmo con un approccio procedimentale estimativo corretto, che tenga debitamente conto di tutte le eventuali variabili specifiche ed extra-ordinarie del bene, giuridiche e fattuali, non catturabili da valori parametrici e meccanismi di calcolo necessariamente improntati all'ordinarietà (v. sopra).
L'accreditamento dei valori dell’Osservatorio
I valori OVA, di crescente diffusione e generale apprezzamento, sono ormai considerati un autorevole riferimento per gli estimatori, i professionisti, le pubbliche amministrazioni, di uso comune in ambiti professionali ed istituzionali, e sono accreditati in sede giudicante (sotto si riportano alcune massime giudiziali che citano espressamente i nostri listini come fonte attendibile di valori):
«In sede di applicazione del criterio sintetico - comparativo, l'impossibilità di reperire un numero significativo di atti di compravendita, può valere a far ritenere asfittico il mercato dei fondi di cui è causa, non già a considerare insussistente "il valore di mercato dell'area in oggetto". In detta circostanza devono ritenersi sicuramente più attendibili e meno astratti i dati forniti dalla Exeo (editore di pubblicazioni specializzate di settore), rispetto a quelli delle cd. tabelle V.A.M., trattandosi appunto di valori desunti sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie induttive da professionisti qualificati operanti sul territorio». Corte d'Appello di Napoli, sez. civ. I-bis n. 3833 del 29/9/2014.
«Al fine della valutazione dei suoli oggetto di esproprio, rispetto alle conclusioni del c.t.u. prive di pregio e sostanzialmente immotivate, non essendo supportate da un adeguato dataset probatorio (cessioni volontarie, perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, pubblicazioni specializzate di settore, etc.) e risultando quindi sganciate da qualsivoglia riscontro fattuale, tanto da potersi definire sostanzialmente apodittiche ed arbitrarie, devono ritenersi sicuramente più attendibili e meno astratti i dati rinvenibili nel "Listino dei Valori Immobiliari dei Terreni Agricoli" pubblicato dalla Exeo (editore di pubblicazioni specializzate di settore), trattandosi di tabelle differenziate per qualità di coltura e che raccolgono valori parametrizzati su un ventaglio assai ampio di caratteristiche del suolo, così consentendo di adattare le analisi alla specifica situazione» Trib. Reg. Acque Pubbliche Napoli n. 4271 del 27.10.2014.
«La stima del valore di mercato può avvalersi anche con metodo per punti di merito, attraverso algoritmo di calcolo del valore, riportato nell'osservatorio del mercato immobiliare agricolo edizione EXEO, considerato attendibile dalla giurisprudenza di merito. L'algoritmo di calcolo individuato assume a base del calcolo i valori minimi e massimi contenuti nel "Listino dei valori immobiliari dei terreni agricoli". La scala di variabilità dei parametri dì stima, in relazione alle specifiche caratteristiche del terreno sono riportate in tabelle, distintamente per ogni comune della provincia e qualità di coltura. l criteri per attribuire il livello di qualità (coefficiente numerico) viene attribuito secondo le caratteristiche, i fattori e parametri specifici. Applicando la suddetta formula si ottiene il "V unitario" del fondo espresso in €/ha. Il suddetto valore unitario va moltiplicato per fa superficie del terreno per ottenere il valore complessivo del fondo» (sintesi ad opera della redazione della rivista Esproprionline.it) - Corte d'Appello di Bari, Sezione I civile, ordinanza n.3627 del 18/09/2018.
L'accesso ai valori dell’Osservatorio
In quest'ultimo caso, l'accesso al servizio avviene - una volta logati alla rivista - cliccando sulla voce "valori agricoli" nel box "login utente" nel menu laterale di destra.
Entrati nella sezione dei Valori Agricoli, va cercato il comune di interesse in apposito campo. È sufficiente digitare le prime lettere e poi selezionare con un click il comune nella lista che appare. Dopo aver selezionato il comune, va cliccato il tasto "calcola", e vengono visualizzati i valori minimi e massimi per ciascuna tipologia colturale, con la possibilità di calcolare il valore puntuale opzionando le principali caratteristiche del bene da stimare. Il risultato è ottenuto tramite un algoritmo specificamente codificato e approvato dall'Osservatorio. I valori sono esportabili in specifici pdf, utilizzabili in allegato a perizie, delibere, progetti, eccetera.
In questo link si trova l'accesso dimostrativo al database fornito in abbonamento.